最近划手機刷到日本鄉下的「免費空屋」、「台幣幾十萬的一戶建」，還看到不少網紅在北海道花少少的錢買下有庭院的房子只要幾十萬就能在日本擁有一棟獨立住宅，買來改成民宿好像超級夢幻？！渡假順便收租，簡直是夢想中的退休生活。這種情境任誰不心動……如果是你，會願意花幾十萬買一間日本鄉下房子來打造自己的祕密基地順便成為民宿主人嗎？
(MERXWIRE綜合報導/日本東京、大阪、京都) 免費送房子，是不動產公司吸引買家的Banner廣告，還是正在日本各地的廢棄空屋求售網站上的真實標價？在台灣，動輒破千萬甚至上億獨棟住宅（日本稱一戶建，台灣習慣稱透天或別墅）在日本竟然可以合法零圓購？日本售屋網站如SUMMO或HOMES以價格排序，不少一百萬日圓以下的房屋求售，甚至地方政府的空屋銀行，有標價一萬日圓甚至免費贈送－－屋主只求脫手的無償讓渡物件；在社群媒體上「日本買房」已成為哈日族不斷討論的議題。嚮往住進京都風格的日式木造住宅、和式榻榻米茶室、門口有株紅色櫻花、日式禪風庭院，真能不花一分錢擁有嗎？
空屋率創新高，偏鄉空房成燙手山芋
日本總務省統計局在2024年9月25日公布的「令和5年住宅・土地統計調査」，全國總住宅數6,504萬7千戶，其中空屋900萬2千戶，空屋率高達13.8%，空屋數與空屋率均為1948年調查實施以來最高值。空屋數較2018年增加51萬3千戶，統計局說明，1993年至2023年的30年間，空屋數已增至約2倍。
900萬2千戶空屋中，待出租住宅443萬6千戶，占49.3%；出售用住宅32萬6千戶，占3.6%；別墅等二次住宅38萬4千戶，占4.3%；其中沒有出租也沒出售計畫的空屋385萬6千戶，占42.8%。使用目的沒有的空屋1998年為182萬5千戶，2023年增至385萬6千戶，25年間增加逾1倍，占全國總住宅數的5.9%。獨棟透天型式的空屋中，80.9%屬於此類型的空屋。
以都道府縣空屋率排序，德島縣21.3%最高，和歌山縣21.2%居次，鹿兒島縣20.5%、山梨縣20.4%、高知縣20.3%、長野縣20.1%依序排列，六縣住宅約每5戶即有1戶為空屋。空屋率最低為埼玉縣9.3%，其次沖繩縣9.4%、神奈川縣9.8%。
以空屋戶數排序，東京都89萬7千戶最多，約占全國空屋的1成，空屋率10.9%；大阪府70萬3千戶（14.2%）、神奈川縣46萬6千戶（9.8%）、千葉縣39萬3千戶（12.3%）、兵庫縣38萬5千戶。北關東3縣的栃木縣16.9%、群馬縣16.7%、茨城縣14.1%空屋率高於全國平均，東京都、神奈川縣、埼玉縣低於全國平均。
東京23區空屋合計64萬6,740戶，占區內總住宅數592萬2,060戶的10.9%。空屋數以世田谷區58,850戶最多，大田區48,880戶、足立區43,850戶、板橋區42,490戶、練馬區39,770戶居二至五名。空屋率以豐島區13.9%最高，港區13.7%、荒川區12.9%、千代田區12.6%、中野區12.1%居次。大阪市政府公布同一調查的市級數據，大阪市總住宅數182萬7,900戶，較上次調查增加15萬2,000戶；空屋29萬4,600戶，增加8,500戶，空屋率16.1%，較上次調查下降1.0個百分點，仍高於全國平均的13.8%。空屋率以西成區25.9%最高，生野區22.8%居次；空屋數前三名為西成區2萬2,870戶、生野區2萬890戶及東淀川區2萬390戶。
台幣20萬成屋主香不香？老屋存在的隱藏成本
對比台灣高到離譜的房價，花100萬日圓（約台幣20.8萬）買下一間渡假屋，這是多麼遙不可及的夢！在日本，長期空置的低價戶建住宅給了圓夢的機會，那麼修繕裝潢費用落在何種區間？實地訪問6位曾買40年以上、建物面積90至195平方公尺木造戶建的移居民眾，普遍的全面翻新花費約在1,000萬至2,200萬日圓，換算每坪單價約25萬至40萬日圓，且這是建物狀態尚可的前提。若是過於老舊，需進行房屋和地基補強、白蟻蛀蝕、管線全換、石綿拆除屬常見追加項目，部分老屋修繕後仍不符合民宿營業所需的防火與建築基準法要件，須另行改修，林林總總加起來很可能超過蓋一棟新建築的費用。在空屋銀行物件集中的區域，同地段土地行情本就低廉，修繕總成本超過該土地市價的情況並不少見，就算地方政府有提供修繕補助金，上限多在100萬日圓級別，對整體費用來說只是杯水車薪。
偏鄉空屋，缺乏客源與生活機能
空屋率最高的行政區不在都市！「我喜歡日本的鄉下」，我們常聽到喜歡赴日旅遊的朋友們這樣說，事實上，一般人所講的鄉下，可能只是日本的近郊或衛星程式。大多數人不會去到全市町村不到1萬人的地方旅遊，而這些地方可能大多數車站每天僅數班火車，便宜房屋還可能離車站開車半小時甚至更偏遠。彙整官方及可信的空屋統計數據，德島縣21.3%、和歌山縣21.2%、鹿兒島縣20.5%、山梨縣20.4%、高知縣20.3%、長野縣20.1%，住宅約每5戶有1戶空置；低價、無償讓渡的空屋銀行物件也多集中在這類地區，且在偏遠的郊區或交通不便的區域。這些地區的市場還在繼續縮小中：根據國立社會保障・人口問題研究所2023年推估數據顯示，德島縣人口將從2020年的72萬人降至2050年的48萬1千人，高知縣從69萬2千人降至45萬1千人，四國4縣合計減少約3成，和歌山縣亦減少約31.5%。
因人口減少導致商業沒落，生活設施的數據緊跟著指向同一方向發展。根據農林水產省預估，2020年全國「食品取得困難人口」（難以用步行抵達超市等採買場所）高達904萬人，占65歲以上人口的25.6%；超市和商家撤離、缺乏醫療資源、公共運輸減班在空屋率最高的地區持續的發生，民宿買家想要在當地長住、接送客人與維運物業，恐有不少挑戰等待克服。
| 都道府縣 | 空屋率 | 無使用目的的空屋率 |
|---|---|---|
| 德島縣 | 21.3% | 12.2% |
| 和歌山縣 | 21.2% | 12.1% |
| 鹿兒島縣 | 20.5% | 13.6% |
| 山梨縣 | 20.4% | 8.7% |
| 高知縣 | 20.3% | 12.9% |
| 長野縣 | 20.1% | 8.9% |
在日經商，漸趨嚴格的簽證條件
外國人經營日本境內的住宿事業，需取得「經營・管理」在留資格。在令和8年(2025年)以前，該簽證資本額須至少500萬日圓，但自2025年10月16日起申請簽證採用新基準：資本金或出資總額大幅提高至3,000萬日圓以上，新增常勤職員1名以上之雇用義務，並要求申請人具備3年以上經營管理經驗或碩士以上學歷、一定程度的日語能力，且事業須具備持續性與安定性；既有持有者設有過渡措施。更新審查將檢視事業實績，經營成效若不夠好、長期虧損，續簽即無著落。換言之，免費的房子買得到，待在日本經營的入場卷高達3,000萬日圓資金、至少一名常勤員工與通過審查的事業計畫；簽證到手後，還需持續產出足以支撐企業獲利的營收，才能保證更新下一年的簽證。
| 項目 | 舊制（2025年10月15日前） | 新制（2025年10月16日起） |
|---|---|---|
| 資本金／出資總額 | 500萬日圓以上或與僱用2名日本長勤職員（二擇一） | 3,000萬日圓以上 |
| 僱用要件 | 「日本人等常勤職員2名以上」，可作為500萬資本金的替代條件 | 常勤職員1名以上，且限日本人、永住者（含特別永住者）、日本人配偶者、永住者配偶者、定住者；持有其他就勞簽證者不列入 |
| 日語能力 | 無明確規定 | 申請者或常勤職員須達B2程度：JLPT N2以上／BJT商務日語400分以上／日本的大學畢業／日本高中（義務教育後）畢業 |
| 經歷・學歷 | 以事業實績為審查重點，無明確門檻 | 申請者須具備：經營管理或相關領域之博士、碩士、專門職學位，或3年以上經營管理職歷 |
| 事業所 | 對自宅兼事務所較有彈性，不可用虛擬辦公室 | 原則不可自宅兼用，須確保獨立專用事業所，不可用虛擬辦公室 |
| 事業計畫書 | 僅有提出義務 | 新規取得時，須經中小企業診斷士、公認會計士、稅理士等專家確認評價 |
| 審查重點 | 以事業實態為中心 | 帳簿、稅務、社會保險、事業所實態；更新審查新增相關稅金與保險繳納狀況確認 |
三大民宿熱門城市正收緊發放執照
2025年訪日外國人較前一年增加15.8%，達4,268萬餘人，但需求與供給高度集中在少數城市：觀光廳統計，「全國住宅宿泊(台灣俗稱的民宿，日本稱民泊)」事業累計申報件數至2026年9月15日為67,932件，現有申報住宅約4.3萬棟，歷年停業率約36%；東京23區達到15,696棟，占全國申報住宅的41.2%；大阪市一般民泊現有2,195棟、另有特區民泊認定5,587棟、15,568個房間，為全國最多，第二名的東京大田區僅265棟；京都市現有1,088棟。全國申報住宅在2026年6至7月的兩個月間，平均每棟僅15.4晚有住客，東京一都即占全國民泊宿泊日數的一半以上。
但相關政策面正在反向操作，大阪市因觀光經濟起飛、2025年萬國博覽會所需，核可的民泊大幅增加，但也造成噪音、垃圾糾紛等觀光公害，如今大阪市已於2026年5月29日終止特區民泊新案的申請；東京新宿區2026年9月發表將住宅地民泊（含既存設施）原則禁止的條例改正方針，文京區同年10月通過區內全域平日營業禁止條例，澀谷區、墨田區、葛飾區也在2026年導入或加嚴「地方上乘條例（上乗せ条例）」，上乘條例指各地方政府為了因應當地的特殊環境、治安需求或居民意見，依據《地方自治法》自行訂定規範，要求比中央法律更嚴格。例如中央規定住宅民泊一年最多可營業180天，再新宿及葛飾區的住居專用區只能在「週末」營運、豐島區只能營業120天。
取得時機與成本：決定性的盈虧關鍵
利潤 = 收入 – 成本，民宿地段與裝修決定收入，房地取得成本決定盈虧。自90年代以降，日本不動產市場存在價格斷層。六大都市地價格指數自1991年泡沬峰值連跌約26年，約2014年起才陸續轉為上升；在2000年代至2010年代前半的地價低谷期，東京、大阪、京都都市中心的中古屋與土地出售價格遠低於高峰期的標價，部分物件以低於當時公告地價的金額成交。目前在這三個城市營運的戶建民泊，不少屋主於該時期取得成本與當前市價存在數倍差距，而十多年來的折舊，這些民泊經營者已將成本完全攤提，具有明顯的成本優勢。
新進買家面對的是同批物件的上漲期。2026年（令和8年）基準地價：大阪市每平方公尺平均131萬3,446日圓，年增9.49%；東京都平均144萬3,467日圓，年增7.94%；京都市平均76萬5,518日圓/平方公尺，年增5.00%。觀光核心區漲幅高於全市平均——大阪市西區+17.71%、中央區+14.31%、浪速區+14.32%，心齋橋車站一帶+15.48%、難波+14.79%；東京都中央區+13.21%、新宿區+14.47%、台東區+19.17%；京都市東山區+9.97%、京都車站一帶+14.18%、京都河原町+12.11%。這些正是民泊營運最集中的地段。若計入近10年的上漲服務，近年取得民宿的成本遠高於2014以前取得不動產的前期經營者。
隱藏的成本更是不容忽視，日圓貶值吸引大量外資進場，國土交通省調查顯示，新築公寓購入者的外國籍比率為3.5%，另有大量交易經由日本法人完成，未反映在統計中。對不諳日語的買家而言，售屋資訊需經能以外語溝通的不動產公司轉介，接觸到的多為業者推薦的高價物件：定價偏高、翻新包裝後轉售、投資客持有的滯銷物件，成交價內含轉售利潤與行銷成本，高於本地買家透過地方型售屋資訊能觸及的價格。外國投資人買入房屋後，接下來須請當地業者發包裝修，請民宿管理公司代營運。民泊經營失敗事例中，「想定外的經費與維持費造成紅字」為常見類型，買入價、裝修及代管費用偏高正是其潛在的最大挑戰。
營運成功的民宿，同時具備坐落地段、營業資格、專業管理、價格策略、營運成本五項條件；空屋銀行的低價、免費物件缺乏第一與第五項，一般外國買家則是在地價連年上漲、售屋資訊經仲介過濾、成交價內含轉售利潤的條件下進場，多數亦不具備第二、三、五項。兩者面對的是不同的成本結構與需求結構。想圓夢去體驗鄉下生活很棒，但如果是以「投資賺錢」為目的，建議一定要算清楚所有隱形成本跟法規，別讓美好的日本印象，成為吃掉多年儲蓄的無底洞！
